电工刀厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
电工刀厂家
热门搜索:
技术资讯
当前位置:首页 > 技术资讯

房地产市场未现过度杠杆化

发布时间:2021-01-07 12:52:02 阅读: 来源:电工刀厂家

里昂证券中国宏观策略分析师罗福万指出:“在中国杠杆率是非常低的,但在美国,你可以不支付任何现金作为订金就可以买一套房产,但是在中国我们看到最低的首付款至少20%。前一段时间首付的比例上升到40%,现在已经达到了50%,从中可以看出中国的房地产市场和美国有很大的不同。 ”

此外,美国有很多次债的金融衍生品,利息率是非常低的,而且一开始不需要支付现金,所以催生了美国的次债危机,在中国市场没有这么多品种繁重的金融衍生品,也较好地避免了危机。

“在中国一个季度的销售都是来自于二手房的销售,而且特别是在沿海城市当中,我们可以看到它的新房销售可能会更加活跃。我看到整个房产市场的基本面还是很健康的,并不是产生了很多的泡沫。 ”罗福万认为,中国的房产购买主要是现金驱动的,而不像美国,大多是抵押贷款这种形式来实现。他建议政府去干预的时候应该是适度的,主要关注于那些有问题的市场,而不是抑制整个房地产市场的发展。

物业税对楼市未必利空

在媒体群访时,针对大家非常关心的物业税问题,里昂证券认为,中国政府在未来几年会推出物业税,主流的国际市场上都推出了物业税,这是一个很好的渠道。

“物业税对房产市场并不一定是利空消息,伦敦、纽约、香港这些市场都有物业税,那么多年来,还是非常健康的。关键的问题不是中国会不会推出物业税,而是有效税率是多少。 ”罗福万解释,这个有效税率不是名义税率,而是实际税率,比如说香港个人所得税是16%,但是这其中有很多减免。

里昂证券认为,物业税即便推出,也不会让机构对中国的地产市场失去信心。 “关键是看这个税率多高,会不会高到对于购房的人是一种惩罚性的税率。 ”罗福万估计,有效税率不可能达到这种程度,政府推出这种手段只是抑制投机的行为,并且中国政府有诸多的金融工具,如利率等来调整整个市场。

而针对目前的加息预期,罗福万认为,在中国的资本价格或者资本的成本是被打压的,也就是借贷成本非常低,这对于很多的制造企业来说,他们的进入壁垒就非常低,这也表明在很多的产业当中出现了产能过剩,资本没能得到有效的配置。 “所以我觉得逐渐提升利率,使之提升到一个理性的水平,对于中国的长期资本配置是有好处的,而且在短期内会降低产能过剩或者泡沫现象的预期。 ”里昂证券预计下半年政府会有加息动作。

调整对实体经济影响有限

汇丰中国则在最新的针对国内地产的报告中指出,最新一轮房地产调控的政策措施出台,着力重点在于提高按揭贷款利率,降低购房资金的杠杆率,针对的目标是投机需求。 “对二套房的定义也从有房贷的第二套明确为家庭的第二套房。这也说明了决策层这一轮要抑制房价上涨是下了决心的。 ”

汇丰中国首席经济师兼经济研究亚太区联席主管屈宏斌指出,自4月底政策出台以来,购房观望情绪再次升温,前期房地产投机客也开始抛售手中的存货,这些变化很快就会体现在房屋成交量的调整上,并在未来几个月最终反映到房价的下跌。

“市场上有不少人担心房地产市场的调整可能会给实体经济带来过大冲击。我们认为,这一担心可能言过其实。 ”屈宏斌认为,主要由于:尽管房地产销售量的下跌会带来房地产投资增速的放缓,但相关加快廉租房等保障房建设的举措会有助于支撑房地产投资增速不至于下降过快。

“鉴于房地产投资占城镇固定资产投资额的20%左右,所以,房地产投资的降温也会相应带来固定资产投资增速的放缓。不过,今年以来出口的强势回升可能拉动制造业投资的加速,这也将有助于抵消房地产投资放缓的影响。 ”屈宏斌认为,在当前经济进一步走向偏热的风险仍然比较明显的情况下,固定资产投资增速的下降可能并不是一件坏事。

按揭购房比例仍不高

屈宏斌建议大家关注,人们在看到房地产市场过热的同时往往忽略了一个重要的事实:我国的房地产市场并没有出现过度杠杆化的情况,也就是说房价下跌的外部效应不论是对于银行来说还是对家庭来说都没有那么大。目前我国住房按揭贷款占银行贷款的比重不到15%,即使将对开发商投放的贷款也包括在内的话,这一比率也不到30%。实际上我国的住房按揭贷款在出现了十二年之后仍然还在相对初级的发展阶段。有住房贷款的城镇家庭仅占全部家庭数的十分之一左右,比上世纪八十年代的美国和七十年代的日本都要低得多。

另一个不能忽略的因素跟九十年代的房改关系密切,房改房价格低廉,大量出售给个人之后对于不少城镇家庭的家庭财富积累贡献良多,也使得这些家庭有能力在其下一代要购房时提供资金支持。

“鉴于以上这些原因,房地产市场的调整、波动对于银行资产负债表以及消费的增长影响都相对有限。以上一轮2007年到2008年间的房价波动为参照,这一时期的消费增长并没有受到明显影响。 ”屈宏斌认为,在投资增长仍然能得到基础设施投资项目支撑、出口和就业增长仍然强劲的情况下,消费的增长不太可能出现大幅下降。

里昂证券罗福万也认为,虽然中国使用按揭买房的人比以前多了,但总体来看比例还是不够高:“对中国来说,按揭还是可控的。 ”

重庆牛皮癣专科医院

上海阴道瘙痒:治疗外阴白斑要多少钱

上海肾病科医院排名前十名

南京皮肤病研究所预约专家号:南京脱发疾病如何判断

上海明珠医院中医科有李行能等多位特需专家坐诊_上海中医院排名

相关阅读