房地产尚需规划中长期

25日，国务院审议通过了十大产业调整振兴规划中的最后两席，房地产业最终没有入选。权威人士指出，房地产行业涉及房价这一敏感的民生话题，是否列入“振兴”一直颇受争议。加上前期房地产“救市”政策密集出台，因此无缘十大振兴规划,但这并不意味着房地产业不需要“中长期规划”来促进其健康稳定的发展。该人士透露，长期规划由协会层面起草，并已提交相关部委审议。

支柱产业地位不变

业内专家指出，房地产业对国民经济相关产业的拉动作用十分明显。数据显示，2008年，我国房地产完成开发投资30580万元，而固定资产投资为172291万元，房地产投资占比17.7%，占GDP的比重达1/10。

此外，房地产作为城市居民大宗消费的主要投向，对内需的带动作用毋庸置疑。以钢材为例，宏源证券(000562)一份研究报告指出，房地产业用钢占总钢材的30%左右。去年全年钢材表观消费量大约为4.5亿吨，粗略计算，每一万元房地产业固定资产对钢材的需求量大约为0.5万吨左右。另外，房地产需求的提升，还伴随着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，带动相关产业发展。

国泰君安一份研究数据显示，与房地产业直接相关的行业有38个，在所有行业中房地产业对金融业的完全消耗系数是最高的，达到0.0957，即一单位房地产业产值的增长会带动金融业产值增长0.0957单位。与房地产开发相关的建筑业影响力系数为2.03，即一单位建筑业需求的增长可增加国民经济总需求2.03个单位，可以增加金属冶炼及压延加工业需求0.279单位，增加非金属矿物制品业需求0.134单位。

在本轮经济调整中，外部需求下降与房地产市场进入衰退，是国民经济总需求收缩的两个源头，而汽车、钢铁、家电等产业的产出下降均属于随后进一步的引致需求下降所致。因此，扩大内需，应从房地产业入手，房地产市场的底部或将决定本轮经济调整的底部。

刺激有效需求

不过专家也表示，虽然房地产支柱产业地位没有改变，但从调控思路来看，其发展方向已不再完全依靠市场化，更主要的将投入到保障性安居工程上。同时，房地产业的稳定发展，重点应落到刺激有效需求上。

伴随商品房竣工面积的增加和销售量的萎缩，空置房屋的数量将会出现较快上升，2008年末商品房空置面积达到1.64亿平方米；业内预计，2009年有可能达到3-4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍。大量竣工商品房积压，会占压企业资金，在其被消化之前，房地产新开工项目不会增加，进而影响房地产业的投资。

因此，业内人士建议，为及时扭转房地产市场的衰退态势和有效消化住房存量，除了刺激住房刚性需求外，还应鼓励住房改善性需求。首先，进一步降低住房交易税费，即对非普通住宅也实行同样的税费优惠，鼓励居民实现住房改善，促进住房梯级消费，进一步推动房地产市场发展。其次，暂时取消“二套房”限制政策。第三，针对住房支付能力不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴。

另外，有学者认为，政府可收购小面积存量住房作为保障房源；制定固定利率长期贷款等优惠措施，鼓励企业提供长期稳定的租赁住宅。可探索建立独立的、专业性住宅金融机构协调整个住宅金融业务；银行可分别建立商业性和福利性金融制度，以使国家在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供积极的福利性金融支持；发挥金融部门和财政部门的合力，尽快建立针对中低收入群体的金融支持体系。

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