房地产存量市场规模高达200万亿元

证券日报

随着今年初，融创以26亿元入股链家，房地产存量市场也再度成为业内关注的热点。中金证券的报告预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%的水平。

实际上，不止是二手房交易，随着中国房地产市场的逐步成熟，业内普遍认为，围绕着房子和业主的各种服务将造就一批创新企业，并且这个市场的规模远大于目前的新房市场。世联地产董事长陈劲松也表示，“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场”。

而相比于传统房地产开发的重资产模式，存量房市场更看重企业的运营以及服务等方面的能力，其天生具备的轻资产属性也更符合互联网时代的发展趋势。

这种背景下，不少房企和地产基金也开始了转型之路，例如王健林近期便表示，万达已经成功完成向轻资产的转型，而在地产基金方面，高和翰同也无疑走到了同行前面。

高和瀚同基金CEO王倩表示，像美国、欧洲、日本，这些发达国家大规模的房地产开发上百年前就完成了，后面都是存量资产。而运营、改造、交易这些存量资产是一个很大的市场。对中国而言，一、二线城市已经有了大量的房地产存量，但其价值并没有被完全挖掘，未来机会很大。

中国最懂“房”的

产业股权投资基金

2015年，翰同资本与高和资本便率先看到了房地产轻资产领域的投资机会，并于当年10月份合作发起了中国第一支专注于房地产轻资产领域的股权投资基金。一期5亿元的基金在短短两个月内获得了全额认购，并于2015年12月份出资到位。

而募资顺利的背后，则是业内对高和翰同团队的认可。仅以轻资产领域的城市更新为例，由于存量资产的建筑形态已经存在，需要有专业眼光去挖掘价值并重新定位推出，这就要求存量资产改造运营的玩家必须是金融属性高、专业背景深、运营能力强和产融结合的机构才能玩得转。高和资本作为中国第一支也是最大的人民币商业地产基金，在这一领域的投资业绩无出其右。

据悉，高和翰同背后的团队已经深耕地产行业超过15年，完成地产股权类投资超过200亿元，关注轻资产领域的时间更是超过8年，在7天连锁酒店、魔方公寓等项目的初始阶段就进行了投资，并且与许多房地产轻资产型的公司建立了良好信任关系。

对于高和翰的投资逻辑，王倩透露，“传统的房地产需要思考怎么转型到精细化运营的行业，我们则会沿着房地产的产业价值链去布局，重点关注这个链条上后三个环节，即运营、交易和服务，形成一个生态圈。”

而王倩和她的团队在对整个房地产价值链进行梳理后，让他们的投资地图变为了一个坐标系：横轴是产业链的主要环节，即运营、交易和服务三方面；纵轴则是业态，包括居住、办公、商业、停车养老仓储四个方面，这其中居住又细分了常住和旅居。

按王倩的话说，他们就是沿着这个产业链的坐标系寻找代表性的企业投资，未来将在坐标系的每个交叉点上都投资一家企业，完成整个产业链的布局。

生态圈协同效应

初步显现

目前，高和翰同已经投资了7家企业，主要为创新的运营商(包括长租公寓、文创产业园、商业地产运营、养老地产、旅居等)、交易平台、以及服务型企业等。其中包括集中式连锁公寓“新起点公寓”、联合办公品牌“优客工场”、沿街商铺转租服务机构“鲲程投资”、海外度假别墅预订平台“第六感SenseLuxury”、长租公寓租房平台“嗨住”、企业空间交易及服务平台“空间家”、商铺租赁服务平台“铺天地”。

显然，对于投资标的的选择，高和翰同倾向于房地产细分领域的领头羊。

王倩表示，投资前他们会重点考察公司的商业模式，看这些公司是否改善了一个传统行业的弊端或痛点，同时高和翰同也非常看重企业核心团队的背景和能力，主要是创始人要有非常强的行业背景和资源。“当然最重要的是我们所投的企业要在一个细分行业具有核心竞争力，与竞争对手之间建成了‘护城河’和壁垒。基金进来以后，主要是帮助企业补足短板，获取资源，内部管理，或者引进一些核心人才”。

例如主营企业选址的空间家创始人轷震宇，创业前为华夏幸福负责园区招商的集团副总裁，拥有丰富的客户资源，而在去年获得高和翰同领投的2.58亿元融资后，其月度合同收入已经从2016年4月份442.5万元增长至当年11月份的913.1万元，增幅为206%。

而长租公寓租房平台嗨住的创始人夏青宁，创业前为艺龙副总裁，在酒店和住宿业务方面经验丰富，去年获得高和翰同的投资后，其月度净佣金已经在8个月内增长了1804%。

同时，铺天地在获得高和翰同的投资后，月底签约合同金额在8个月的时间里更是增长了3258%，达到了1378万元。新起点公寓、鲲程投资、第六感等公司的核心数据，在获得高和翰同的投资后，也出现了超过100%的增长。

此外，王倩表示，由于他们投资的公司在产业链上环环相扣，7家企业的协同效应也初步显现。“通过高和翰同这个纽带，企业与企业之间、企业与基金投资人之间形成了良好的生态圈，被投企业给具有地产行业背景的基金投资人提供服务，帮助他们提升存量资产的价值；投资人又为企业提供项目、行业和管理资源，这个生态圈里的每一个个体都由此受益，并形成了良性循环”。

“2016年中国的房地产市场在所谓的“白银时代”创造出了“黄金时代”未能够企及的巨量增长，11万亿交易额，超过30%的增长是中国各行各业里增速最快的一个行业，这是难以想象的。”链家研究院院长杨现领表示。然而，杨现领认为这种增长虽然意外，却可以理解。在他看来，2016年中国房地产市场最大的变化，或者说最值得关注的变化并非这个巨量增长，而是“增量市场”向“存量市场”的转换，这是一种更深刻、更根本的转变。

据链家研究院发布的《存量时代，流通为王》市场展望报告显示，2016年，“京沪深”三大一线城市二手房交易额超过3万亿元，是新房交易额的2倍以上，而30个典型城市二手房交易额为5万亿元以上，是新建住宅交易额的1.1倍。显然，新房进入白银时代后，存量房的黄金时代已经来临。

存量房黄金时代来临

有统计显示，2016年，我国新房住宅交易额约10万亿元，二手房住宅交易额为6.5万亿元。

据报告测算，在存量资产端，二手房约180万亿元、商办物业50万亿元，待售住宅库存约3万亿元；在存量资产产生收益(即服务型收入，包括代理、渠道、媒体等)端，租赁交易额约为1万亿元、二手房交易佣金1千亿元、物业管理5千亿元，在加上城市更新等，这个市场的潜在空间巨大，目前才刚刚打开。

杨现领认为，存量房的黄金时代已经来临，预计未来三年至五年时间内，二手房全国整体交易额将高于新房。届时，交易和租赁市场将趋于平衡，购租并举的供应体验初见雏形，新房、二手房和租赁三个市场将协同发展；机构集中度将相对更高，更容易产生规模效应和网络效应显著的大型交易平台，预计未来3年-5年内，将由3家-5家存量房领域的上市公司出现，可能来自经纪领域、青年公寓等，这是大概率事件。

值得关注的是，存量市场来临后，开发商已经开始进入这一市场，包括运营长租公寓等。据了解，开发商目前进入存量房市场有两种形式，一种是对业务上的布局，例如参与长租公寓等盘活物业的方式；另一种是资本上的进入，鉴于当前市场一、二手联动交易很强，中介公司开始进入资本市场，通过资本方式参与存量资产交易和运营。

资产证券化渠道将拓宽

在杨现领看来，无论是开发运营的长租公寓，还是商用物业，未来资产证券渠道将拓宽。

据报告数据显示，目前美国托管行业的规模达到了100亿美元，而机构化管理的渗透率也已占到22%，盈利则是通过佣金和后续的管理费实现。同样在日本，80%的房子都通过托管的形式来实现，从最初的签订合同到筛选租户、代收租金以及房屋维修，完整的托管业务链条是保证租赁市场成熟的关键。

更重要的是，以美国的租赁资产管理为例，整个模式核心就是REITs。据杨现领透露，公寓在美国REITs占10%，这个市场能够受到关注，根本是它的回报率长期来看跑赢股市，是一项不错的投资。

反观中国，REITs的大门尚未真正打开，尽管有私募REITs、ABS等融资模式，但资产证券化渠道尚不充分，不过，2016年已经有了很大的增长，预计未来的发展速度会超预期。

对此，杨现领认为，一方面租金上涨的趋势明显，长期持有租赁回报率在上升。另一方面是利率的下降趋势。

以北京为例，媒体记者从第一太平戴维斯获得的最新住宅租赁数据显示，2016年第四季度，由于为市场传统淡季，整体入住率有所下降，但服务式公寓和高端公寓租金均环比上涨。

据第一太平戴维斯董事熊志坤向媒体记者表示，鉴于监管机制的不成熟，目前REITs的大门尚未放开，但预计2018年将有可能打通REITs的融资渠道，届时存量资产运营所耗费的资金成本压力将有所缓解。

良好流通有利于稳定房价

《存量时代，流通为王》这份报告还提到“百人流通率”这一指标，可以用来衡量真实的房产需求被满足的程度。以房屋百人流通率(每年一百个人里有多少人买房子或换房子)计算，当一个城市的百人流通率在1%到2%的时候，这个城市的供应会非常紧张，流通率很低，房价增速会比较明显；当这一指标在2%到3%之间时，房价将比较平稳；当这一指标在3%到5%之间时，房价基本不存在上行压力。

以北京为例，房屋套均价格过高，新房可售库存不断下降，二手房供应如果不能放量，新增房源和新增客源的矛盾就会加剧，百人流通率很低。若北京的百人流通率为2.5%，那么二手房交易将超过45万套，但2016年仅为27万套，这意味二手房交易量还存在10多万套的供应缺口才能起到稳定市场供应的作用。

杨现领进一步称，降低流通成本和各种税费成本，同时提升中介交易的服务效率，都将对提升流通率有所影响，让所有权、使用权和收益权的交易更加快速变现。

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